【よくある空室の原因４選】
賃貸経営で悩みの種となる空室対策。
社会情勢や経済動向の影響がありますが、改善が中々進まず悩まれているオーナー様も少なくないのではないでしょうか？
アパートは、比較的簡単に安定した家賃収入が得られると考えている人が多いと思います。
確かに、区分マンション投資などと比較した場合、空室リスクを分散できますし、立地等を検討したうえでスタートできれば、安定した不動産投資ができるでしょう。
ただし、どのようなアパートだとしても、物件は経年劣化が進んでいってしまいますし、時代によって入居者が賃貸住宅に求める機能などが変わってくることから、立地の良い物件さえ手に入れれば、後は放っておいても入居希望者が集まってくると考えているのであれば甘いです。
空室の原因は、身近なところにあるのです。
そこで今回の記事では、【よくある空室の原因４選】を紹介しますので、
ぜひ参考にしてみてはいかかでしょうか？
目次
よくある空室の原因４選
【よくある空室の原因①】：設備が今のニーズに合っているか？
■まず、「大きなネックになる設備」について
下記は、お部屋の家賃や空室期間に必ず影響の出る設備になりますので、改善すると大きな効果が出ます。
・収納無し➡お探しの方に、内見まで至る前で省かれてしまうので、改善する必要ありです。
・電気コンロ➡火力が弱く料理があまり出来ないため。改善する必要ありです。 ※ＩＨコンロは問題ありません。
・外洗濯機置場➡入居者の殆んどの方が室内を希望されているので改善する必要ありです。 ※特に家賃に影響します。
・和式トイレ➡大幅な家賃下落の要因となりますので改善する必要ありです。
■できる限り「改善すると入居率が上がる設備」について
下記は、ご予算状況にもよりますが、やったほうが良い設備になります。※空室期間が長期化した場合にご検討ください。
・ドアチャイム➡ＴＶインターホンに変更、がお勧めです ※こちらは特に女性の方に喜ばれます。
・エアコン無い部屋あり➡夏は猛暑ですので、各部屋にエアコンを設置することがお勧めです。
・トイレ（ウォシュレットなし）➡設備として必須の人が増加しているのでウォシュレット付きのトイレ設備をお勧めします。
・物干し➡室外だけでなく、室内干しが付いていると、特に喜ばれます。
■付加価値がつく設備について
緊急性のある設備ではありませんが、資金的余裕がある時に（下記のような付加価値を）付けておくと、空室期間が短縮になり退室率も下がるので「お部屋の収益性」が向上します。
・無料インターネット➡ほとんどの方が利用している大変喜ばれる設備。※ほぼ賃料がUPします。
・追い炊きバス➡ファミリータイプの場合は非常に重要な設備です。
・アクセントクロス➡比較的安価でお部屋の雰囲気を替えられ、見栄えもよくなるためお勧めです。
【よくある空室の原因②】：人気のない間取りになっていないか？
■和室の部屋はあるのか？
賃貸市場は最近、和室を希望する人が少なくなっています。ニュアンスを変えると、和室で募集している限りでは、相場賃料では決まらないという事になります。ですので、和室の募集は洋室に比べ、平均5,000円以上は相場より下げる必要性があります。ちなみに、和室から洋室に変更するリフォーム費用ですが、20万円位から変更可能になります。
■間取りと広さが合っているか？
今回は事例と一緒に見ていきます。
【事例①】
例えば広いワンルームのお部屋の場合：大きさ的には2人で住める広さなのですが、１Rなので2人では住みやすい間取りとは言えません。その場合は、間に仕切りを入れて1ＬＤＫにすると、住み易く人気の間取りとなり賃料が上がりやすくなります。
【事例②】
2ＤＫの場合：例えばお部屋が細切れ過ぎて使い難い間取り。特に洋室3畳はお部屋としてあまり機能しない為、ＤＫとの間の仕切りを無くして1ＬＤＫにすると人気の間取りに変わるでしょう。
【よくある空室の原因③】：敷金・礼金・賃料は地域の相場に見合っている？
そもそも、賃料等が相場よりも高い場合ですと、どんな空室対策をやったとしても決まりません。理由としては、空室対策の目的は、賃料UPでは無く空室期間を短くする事だからです。賃料UPさせたい時は、リノベーションなどの大幅な改修を行う必要があるでしょう。
敷金・礼金・賃料の相場を確認する方法は、物件の近くにある不動産会社をネットで調べて、約3社程にご相談して下さい。物件から距離が遠い不動産会社ですと、ネット上の情報だけで、本当の地域相場を把握していない場合が多いので注意です。
インターネットで調べる場合には、信頼度の高い不動産ポータルサイト「アットホーム」でしたり「SUUMO」などを参考に調べてみて下さい。
【よくある空室の原因④】：物件の立地条件の把握の仕方はどうする？
バス便の場合➡賃貸市場では評価が下がります。
最寄り駅徒歩10分以上➡データ上、入居者の約90％以上が10分以内を希望しているので、付加価値を物件に付ける必要あり。逆に5分以内は価値が高いです。よって強気な家賃設定も可能になります。
嫌悪施設➡火葬場、墓地、などが近くの場合、価値は下がります。
地域性➡人が集まる駅であるか？綺麗な街かどうか。
大切なことは実際に現地確認を行うことです。それにより物件を客観的に捉えるでしょう。例えば最寄駅から徒歩で10分以上の場合だとすると全て平坦な道であれば健康面で逆にメリットと感じる方もいるからです。
まとめ
今回の記事では、アパート経営のオーナー様に対して、よくある空室の原因４選について解説してきました。
空室対策は、入居者目線で思考できれば、そこまで難しいものではないのですが、所有の物件に空室が生じてしまっている原因を把握した上で対策を検討しなければ、全く意味のない空室対策をやっている事になります。「対策をしても空室が埋まらない」にならないよう事前に対策を練っておきましょう。
