不動産投資における諸費用とは？

「不動産投資における諸費用」とは不動産購入の際に、物件価格以外にかかる費用のことです。

今後、不動産投資をスタートする上で、不動産物件の購入費の他に、手続きに必要な実費や、司法書士さんへの依頼する際の報酬、各種税金、保険料など、さまざまな費用がかかります。不動産購入前に諸経費や税金の費用など、ある程度、把握しておくことは、とても重要なことです。

今回の記事では、諸費用の内容や諸費用を抑えていく方法もあわせて解説していきます。

不動産投資における諸費用とは？

不動産購入時に、物件価格以外にかかる諸経費や税金となります。

諸費用としての項目ですが、「手数料」「保険料」「税金」「その他費用」大きく分けて4項目となります。

一般的にかかる全体の費用感として目安とされているのは、物件価格の8%~10%に当たる金額です。

まずはざっくりとした数字を用いる計算で全体を把握することも良いとは思いますが、最終的な投資判断をする際には、必ず各費用の金額を合算する形で総費用金額を計算することをおすすめします。

不動産投資における諸費用の種類とは？

下記は不動産投資における諸費用の種類です。

手数料

保険料

税金

その他費用

上記のように投資用物件を購入するときは、さまざまな諸費用がかかります。

不動産投資における諸費用の内容と費用の抑える方法

①不動産仲介手数料

不動産仲介会社を通して物件を購入する際にかかる費用です。仲介手数料は物件の価格によって上限が決められていますが、金額は依頼する不動産会社によって大幅に変動するため、契約前に金額を把握しておきましょう。

地建物取引業法により以下の上限も定められています。

取引額手数料率の上限

200万円以下	5%以内
200万円超400万円以下	4%以内
400万円を超える	3%以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります

②不動産投資ローン事務手数料

不動産投資ローン申込時の手続きに関する手数料として支払う費用が「不動産投資ローン事務手数料」です。なお、不動産投資ローン事務手数料は、金融機関や借入金額によって手数料の金額が異なっており、金融機関毎に設定されていて定額と定率があります。都市銀行、地方銀行などの銀行では1~30万円程度の定額であることが多く、銀行以外の金融機関では定率で融資額の1%~3%程度が多いです。

③不動産投資ローン保証料

保証会社は自分の返済が滞った場合に代わりに金融機関に返済してくれる会社です。この保証会社に支払う保証料となります。保証会社を挟まない金融機関もあり、その場合保証料の費用が発生することはありません。

④団体信用生命保険料

自分に何かあった際にローンを返済してくれる生命保険です。

事故・病気により死亡した場合等に、生命保険で債務が相殺され、遺族に借入のない投資物件が残るというものになります。一般的な生命保険とは違い、融資を受ける金融機関でのみ加入でき、ローンの返済のみに充てられる生命保険です。加入は任意と必須の場合があるので、必ず確認が必要です。

⑤火災保険料、地震保険料

土地と建物にかける地震火災保険料です。基本的には任意加入ですが、融資の条件によっては加入は義務付けられます。その際は個人で保険を選ぶこともできます。ですが、保険に無加入で災害が起こると返済が出来なくなってしまうので必ず加入しましょう。

⑥印紙税

売買契約書と不動産投資ローン契約を締結する際の金銭消費貸借契約書にそれぞれ印紙税を貼付する必要があります。これは、印紙税法によって以下のように法令で決められているものなので、支払う金額を減らすことができませんので、必ず必要な費用になります。

借入金額 印紙税の金額

100万円超～500万円以下	2,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円

※最新金額については国税庁のホームページでご確認ください。

⑦不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入・新築などにより取得した時に課税が決定し評価額に応じて課される税金となります。不動産が所在する都道府県に納める税金となり、実際に費用が発生するのは、取得後半年程度で自治体から納税通知書が来てからの支払いになります。金額は、固定資産税評価額の4％となります。

⑧固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は不動産などの固定資産に対する税金となります。不動産購入後に所有者に対して納税義務が発生し、毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている人に対して課税される税金となり、1年に一度課税されます。起算日は1月1日にする場合と4月1日にする場合がありますので、契約時に確認しておきましょう。

【税額計算】

固定資産税	評価額×1.4％
都市計画税	評価額×0.3％

計算する際は地域によって異なる可能性がありますので、所有するエリアに適した数字で計算しましょう。

売買契約の段階で支払う項目ではありませんが、初期に負担する金額は契約内容によって変動します。投資開始後は継続的に必要な費用でもあるため、長期的な視点から金額を算出できると安心です。

⑨登録免許税（登記料）

法務局で不動産の所有権を自分に移転登記をする際にかかる税金です。計算の元となる、「不動産の価格」は、毎年自治体が決めて、「評価証明」という書類に記載されています。

「不動産価額」には、純粋な購入価格ではなく複雑な計算方法が反映されます。登記手続きに専門知識を要するため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

⑩司法書士報酬

一般的に、登録免許税などの諸費用と代行手数料を合わせた金額が「司法書士報酬」として扱われます。所有権移転登記（土地）、所有権移転登記（建物）、抵当権設定登記（ローン契約の場合）など複雑な手続きを要する不動産投資においては、司法書士に代行を依頼するケースがほとんどです。知識や経験があれば投資家自身でも実行できますが、司法書士報酬を支払った方が時間的コストの節約につながるでしょう。報酬額は法的な上限を設けていないため、依頼前のリサーチも重要です。

まとめ