不動産投資に潜むリスクへの対策方法とは？
まずはじめに、「不動産投資に潜むリスク」を事前に知ることで様々な問題を回避したり、軽減することができます。不動産投資においては、大きな損失を出さないようにコントロールしていくことはとても大切な部分です。今回は、知っておきたいリスクと、それをコントロールしていく方法をご紹介します。
目次
不動産投資におけるリスクヘッジ
基本的に「不動産投資」は長期的に安定した収入（家賃収入：インカムゲイン）が期待でき、価格変動が緩やかで、現物資産でもあることから、価値が急に「0」になることはありません。ですが、投資する目的や選定する物件を見誤ってしまうと、大きなリスクを伴い損失（リスク）が大きくなる場合があります。
不動産投資を成功させるためには、購入前＆購入後どちらも起こりうるリスクを事前に把握し、それに対する「リスクヘッジ」をできる限り行う必要があります。
リスクヘッジとは？
起こりうるリスクの程度を予測して、リスクに対応できる体制を取って備えることです。
不動産投資に潜むリスクとは？
下記が、不動産投資のなかに潜むリスクです。
- 家賃変動リスク
- 金利上昇リスク
- 不動産価格変動リスク
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
- 賃貸管理会社の倒産リスク
一つ一つのリスクについて対策方法を解説していきます。
不動産投資に潜むリスクへの対策
「家賃変動リスク」への対策
購入前
不動産購入前に今後を予測して不動産投資を行うことが、家賃下落を抑えることに繋がります。
チェック項目は以下です。
- ライバル物件が少ないかどうか
- 設備が充実しているかどうか
- 利便性が高いかどうか
- 中古物件を選んでいるかどうか
購入後
不動産購入後は、物件の築年数による家賃変動に備えることが重要です。
対策は以下です。
- リノベーションを行う
- 初期費用を安く設定する
- 入居条件を緩める
ポイント
購入前はエリアの地域経済に敏感になることが重要です。市場調査を徹底し予測精度を高めましょう。購入後は「不動産そのもの」に起因する変動要因といえます。状況に応じた対策を取りましょう。
「金利上昇リスク」への対策
借入前であれば不動産会社や金融機関の選択がとても重要です。不動産会社が金融機関と連携している場合、優遇金利で貸し付けを行ってくれることがあるからです。多くの金融機関と提携している不動産会社を選び、複数の金融会社を比較することで、良い条件でローンを組むことができます。
借入後（変動金利の場合）
・固定金利への借り換え
固定金利は返済期間中の金利が変わらないため、金利が上昇する場合は固定金利へ借り換えるとよいでしょう。一時的に金利が高くなっても、長期的な視点で見た場合に総支払額が低くなることもあります。
・繰り上げ返済
手持ち資金に余裕がある場合は残債を繰り上げ返済するのも有効です。繰り上げ返済の目的は、返済期間の短縮ではなく月々の返済額の軽減です。月々の返済額の軽減を図ることで、不動産投資の破綻を防ぐことが可能になります。
・一括返済
金利は一度上昇傾向に向かうと、そのまま上昇し続けることが多いです。その場合は、自己資金に余裕があれば思い切って一括返済を行うことも視野にいれましょう。
「不動産価格変動リスク」への対策
今後を予測して不動産投資を行うことが、不動産価格変動を抑えることに繋がります。
購入前
・土地の人口動態や開発計画などをインターネットなどで事前に調べる
・将来的な景気動向をある程度予測する（調べてもわからない場合は不動産会社へ相談）
・中古物件の場合、過去に事故や事件がなかったかチェックする（調べてもわからない場合は不動産会社へ確認）
購入後
・地域の価値の上昇や景気の好転など、物件価値が上昇する変化に対し敏感になること
・景気が後退する前に売却することも視野に入れること
・管理を適切に行い、物件の資産価値を維持すること
「空室リスク」への対策
購入前
・賃貸需要の見込める立地にある物件を選ぶこと
購入後
・入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶこと
・家賃を下げること
・入居条件を緩めること
・リノベーションを行うこと
「家賃滞納リスク」への対策
まず、入居者それぞれの状況によるため、家賃滞納リスクを完全に0にすることは不可能です。
家賃滞納リスク対策は「いかに被害を少なくできるか」という視点を持つことがとても重要です。
対策としては以下です。
- 賃貸管理会社に入居時の審査を厳しくしてもらうこと
- 入居条件として「家賃保証会社への加入」を必須にすること
- 定期借家契約で物件を貸すこと
- 家賃滞納には迅速に対応すること
「修繕リスク」への対策
修繕には、入退去時に都度発生する「原状回復」と数十年ごとに発生する「大規模修繕」「取り換え」があります。住宅の劣化により多額の修繕コストが発生する場合もありますので、それを回避するためには、しっかり修繕計画がなされている物件を選ぶことがとても重要です。
購入前
・修繕費用を見込んだ収支計画表が作成させているか
購入後
・修繕費用を事前に積み立てること
・修繕ノウハウのある賃貸管理会社を選ぶこと
ポイント
管理会社に修繕積立金の金額や用途、これまでに行ってきた修繕事例、今後の修繕計画などをしっかり確認することが重要です。
「自然災害リスク」への対策
皆さんご存じかと思いますが、日本は、地震や台風など自然災害のリスクが非常に高い国ですので、自然災害を理解して対策を講じることはリスク軽減としてとても重要となります。
購入前
・ハザードマップを確認すること
・耐震等級の高い物件を購入すること
・中古物件の場合は購入前に住宅診断を行うこと
・鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶこと
購入後
・火災保険に加入すること
・地震保険に加入すること
ポイント
日本は、自然災害が非常に多い国です。国や地方自治体が公表している自然災害による被害範囲を予想して地図化した「ハザードマップ」などがあります。自然災害などが比較的少ないエリア選びや、複数の物件を運用する際は、エリアを分散するなどしてリスクの軽減が重要です。
「不動産管理会社の倒産リスク」への対策
不動産管理会社の倒産リスクを減らすためには、不動産管理会社の選定が重要です。
不動産管理会社の経営状況を意識したり信頼できる不動産管理会社を選びましょう。
倒産のリスクが少なそうな企業の選び方
- 会社の実績がある、管理戸数が多い
- 創業からの期間が長い法人
- 会社の規模が大きい、又は上場している
- 賃貸住宅管理業登録制度に登録している
ポイント
判断基準として経営が安定しているか？というのが重要です。あわせて契約前には解約条件を必ずチェックしましょう。万が一の場合に対応できるよう、解約の事前告知期間と違約金については必ず確認しておくようにしましょう。
最後に
新築物件を購入する場合
新築物件はデベロッパーや販売代理店から購入するのが一般的です。新築物件の購入価格は中古物件と比較すると割高ですが、最大のメリットとして「販売元から直接購入するため仲介手数料がかからない」という点です。また、新築物件は入居者に人気のため、空室リスクが抑えられる点も魅力の1つになります。
中古物件を購入する場合
中古物件を購入する場合は、仲介業者を通じて売主である個人から購入するのが一般的です。中古物件の購入価格は新築より割安ですが、仲介手数料がかかるため注意が必要です。中古物件は、購入価格が安い分、利回りが高い傾向にある点が中古物件のメリットの1つです。
