いい土地を探すポイント（土地を探す準備編）

不動産

2022.07.02

PRIME media 編集部

家を建てるために土地購入をはじめて経験される方も多いのではないでしょうか。土地は住まいの暮らしやすさや安心感に大きな影響を与えます。こちらの記事では、土地探しの手順や土地の選び方、知っておくべき知識などをご紹介します。

土地探しを始める前に

「いい土地を購入したい」皆さんが共通して願われることになりますが、良い土地とは購入する方によって違ってきます。まず、土地探しを始める前に「どのような土地を購入したいのか」を整理することが大切です。

予算を把握する

自分たちが住みたいエリアを決めた後は、土地の購入にかけられる予算を考えましょう。

住宅金融支援機構の提供する住宅ローン「フラット35」の利用者データでは、土地取得費用の全国平均は1436万円でした。（2020年度）

ちなみに福岡の土地取得費用の平均は1198万円でしたので、全国平均より200万程安く購入できてきます。

インターネットなどで「〇〇市△区　売地」などで検索すると、より細かな地域ごとで土地の価格や広さなどの傾向が調べられますので、大まかな予算を把握するには参考になります。

ただし、土地の価格は同じ市内であっても市街地と郊外、立地の良さや土地の形によって価格はさまざまです。コスト面はもちろん、気象環境や利便性などを確認し、住宅建築費も含めた土地代を考える必要があります。

土地の「坪単価」とは？

【坪単価＝本体工事費÷延べ床面積（坪）】

坪単価とは1坪あたりの建築費用のことです。希望するエリアの坪単価がわかれば、予算内で購入できる土地の広さの目安を知ることが出来ます。

優先順位

土地に求めるものも人それぞれです。「家を建てる理由」や自分の暮らしにおける「優先順位」を整理しておきましょう。

【家を建てる理由】

・子供がのびのび過ごせる家にしたい
・テレワークが増えたので、仕事と家庭を両立しやすい家にしたい
・自分の趣味に没頭できる空間がほしい
・ペットも暮らしやすい家にしたい
・老後を迎えるので暮らしやすい家にしたい
など

【希望する条件】

・交通アクセスの良い場所がよい
・見晴らしのよい場所に住みたい
・複数台の駐車スペースがほしい
・家庭菜園ができるスペースがほしい
・のびのびドックランできる庭がほしい
など

また、建物にお金をしっかりかけたいから、場所にはそこまでこだわらない方や、逆に建物に強いこだわりはないから、立地の良い場所に住みたいという方もいます。理想の暮らしをイメージしながら、必須条件のもの、第２希望で良いものなどを整理していくとよいでしょう。

押さえておきたい土地の知識

土地の情報を調べていく上で、不動産に関する知らない用語を耳にする機会が増えてきます。詳しく理解する必要はありませんが、最低限知っておくべき用語や知識をご紹介します。

建ぺい率

建ぺい率とは？

【建ぺい率：建築面積÷敷地面積×100】

敷地面積に対する建築面積の割合です。日当たりや風通し、防火の面など良好な生活環境と安全性の確保のために設けられています。

例えば

30坪の家だと

建ぺい率30％の地域だと100坪の土地が必要

建ぺい率60％の地域だと50坪の土地が必要

建ぺい率の違いによって購入すべき土地の広さは大きく異なります。

住宅地の建ぺい率は40～60％が一般的とされますが、地域によっては30％であったり、80％であったりします。ちなみに、土地の仲介業者は購入者に対して「建ぺい率」と後述する「用途地域の属性」を伝えるのが義務となっています。

容積率

土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合です。 容積率は「延べ床面積÷敷地面積×100」で求めることができます。容積率も用途地域ごとに細かく指定されています。

ちなみに「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積に含まれません。

土地の用途地域

土地の「用途地域」とは

用途地域とは、土地を「住居系」や「商業系」「工業系」のように建物の用途に応じてエリアを分けるために都市計画法に基づいて定められているものです。

家を建てる土地の周囲がどんな環境なのか把握するためにも用途地域は確認しておくと良いでしょう。上述の「建ぺい率」や「容積率」といった建築制限は用途地域によって上限が設けられています。

土地の用途地域一覧

第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150平米までの一定のお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。3,000平米までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。

近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに、小規模の工場も建てられます。

商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

工業地域

どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工業専用地域

工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。