土地購入にかかる費用（その②）☑

土地購入にかかる費用

①税金

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地、家屋および償却資産（固定資産）の所有者に対して、その固定資産の価格をもとに算定される税額を、市町村が課税する税金のことです。

・戸建て住宅の固定資産税はいくら？

地域や建物の設備などによって異なりますが、戸建て住宅の場合は10〜15万円程度が平均的な相場とされます。売主は1年分の税金を支払っているため、１年の途中で土地を売買した場合は、売買代金の支払い時に日割り計算するのが一般的です。

住宅用地には課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されます。住宅用地の特例措置を適用した額は、住宅用地の区分に応じて計算されます。小規模住宅用地の場合固定資産税は１/６という軽減ルールが適用されます。

■小規模住宅用地(住宅1戸につき200m2までの部分)：1/6に軽減

■一般住宅用地(小規模住宅用地以外)：1/3に軽減（建物の課税床面積の10倍が上限）

支払いの流れ：引き渡し日に支払う

都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点における市街化区域内の土地・家屋の所有者に課せられる税金です。道路を建設したり、上下水道を整備したりといった、都市計画事業・土地区間整理事業の費用に割り当てることを目的としています。

土地・建物を所有する全員が支払うわけではなく、「市街化区域」内に土地・建物を所有している人が納税対象となります。そのため、予想外の税金が発生しないよう、住宅購入予定のエリアが市街化区域内であるかどうかを調べておくようにしましょう。自治体に確認するのが最も正確な方法です。

こちらも１年の途中で土地を売買した場合は、日割り計算するのが一般的です。

都市計画税では、小規模住宅用地の場合に１/３という軽減ルールが適用されます。

■小規模住宅用地(住宅1戸につき200m2までの部分)：課税標準は1/3

■一般住宅用地(小規模住宅用地以外)：課税標準は2/3

②住宅ローン

住宅ローンを組む際には、さまざまな費用が発生します。

住宅ローン手数料

住宅ローン手数料は金融機関に対して支払う手数料です。相場としては3〜５万円になることが一般的です。ただし、低金利な住宅ローンでは事務手数料をとったり、融資額に対して2.2％の設定であったりと金融機関によって異なりますので、事前に確認をしましょう。

つなぎ融資手数料

住宅ローンは住宅が完成してから実行されます。つなぎ融資とは、これから住宅を購入する際に、住宅ローンが実行されるまでの間に必要となる資金を一時的に融資するものです。ただし、住宅ローンの審査が完了し、金融機関より融資の了承を得ていることが条件となります。

借入先の金融機関によって異なりますが、利息・手数料・印紙代などがかかります。手数料は約10万円程、利息は住宅ローンよりも高い２〜４％が一般的です。住宅ローン実行時に、利息・事務手数料といった諸費用もすべて含めてまとめて支払いをします。

印紙代

住宅ローンを借りるための「金銭消費貸借契約書」に張り付ける印紙代です。

500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円

引用：国税庁　不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書

住宅ローン保証料

住宅ローンの債務者がやむを得ず金融機関へ住宅ローンを返済できなくなった際、保証会社に代わりに返済してもらうため、保証会社と保証契約を結ぶ費用です。一括前払い型と金利上乗せ型があります。一括払いの場合、借入金額の1〜2％が目安です。

抵当権設定の費用

住宅ローンを借りるときには抵当権を設定するための登録免許税が必要です。司法書士に抵当権設定登記の手続きを依頼する場合、5万円〜10万円程度の報酬を支払います。

③測量費用

土地の測量とは、購入する土地の面積や形状を調べ、隣地との境界線などを測り確定することです。「土地家屋調査士」に依頼して実施します。土地測量を行う目的は、土地の現状や面積を正しく把握し、隣地所有者との間で境界線についての認識を一致させることです。

測量費用は土地の売主が負担することも多く、その場合は当然いらない費用となりますので、不動産会社へ事前に確認を行いましょう。平均的な住宅の広さである30〜40坪（100〜130㎡）程の土地で30〜45万円くらいが相場です。

測量費用は、土地の状況や官民の立会いの有無によって費用はかわってきます。

土地購入する際の注意点

地盤は問題ないか？

災害の多い日本において、地盤の軟弱な土地はできるだけ避けたいものです。詳細な地盤調査は土地の購入後しか分かりませんが、国土交通省が公開するハザードマップなどを活用し土地の災害リスクを調べた上で土地探しは行いましょう。また、建物付きの土地を購入する場合は、解体費用も必要となります。

境界線がはっきりしているか？

隣接する土地との境界線が曖昧なために起こる近隣トラブルは少なくありません。不動産会社と隣地の所有者との間で土地の境界を明らかにしてもらいましょう。前提として土地購入の際は境界線が明確な土地から選ぶのが最善です。

建築条件を確認する

土地は購入した敷地面積いっぱいに家を建てられるわけではなく、法律によって建てられる建物の面積や高さが定められています。建ぺい率や容積率、建築制限などを売主に確認し、理想の住宅が建てられる土地なのかどうか確認するようにしましょう。

土地が変形地

形が正方形や長方形ではない、いびつな形をした土地を総称して変形地とよびます。整形された土地とは違い、変形地には三角形、台形の土地、旗のような形をした旗竿地（はたざおち）、土地に高低差がある傾斜地などがあります。

地域相場と比べて安く購入できたり、税率が下がる可能性がありますが、地形が特殊なため、建築費用が高くなる恐れもあります。土地代だけでなく、建築費も見据えた予算を考えるようにしましょう。