土地を購入するまでの流れ☑
住宅を建てる際には、土地探しも合わせて行う必要があります。はじめて土地を購入される方がほとんどのため、何から進めたらよいのか迷われる方も少なくありません。今回は土地を購入するための手順をご紹介していきます。聞き慣れない用語も出てきますが、慌てず理解しながら進めていきましょう。
目次
土地を購入するまでの流れ
①土地探し
土地探しに要する期間は4カ月〜12ヶ月ぐらいが目安とされます。土地探しを始める前に住みたい場所の条件を整理する必要があります。最初にどんな場所に住みたいのかをイメージし、具体的な条件にしていきます。
条件：
・希望するエリアや立地
・市街地がよいor田舎がよい
・通勤や通学のアクセス条件
・周辺施設の充実度
・災害リスク
・治安はよいか
など
②土地を探す
住みたい土地の条件がある程度固まったら実際に土地探しを行います。
代表的な土地の探し方は以下のような方法です。
方法：
・インターネットで検索
・不動産会社に依頼する
・現場に足を運んで探す
・ハウスメーカーに相談する
希望する地域の相場を把握するには、インターネットが手軽で便利です。
しかし、インターネットの情報は最新とは限らず、特に条件の良い土地はすでに売約済みということも少なくありません。
住宅を建てるための土地と用途が決まっているのであれば、住宅会社に相談するのがおすすめです。業者同士しか知らない土地情報や、交渉の際も優位に動いてもらえる可能性があります。また、建築費とのバランスを考えた土地探しを行ってくれるのもメリットです。
③買付証明書の提出
購入したい土地が見つかったら、売主や不動産仲介業者へ買付証明書を提出します。買付証明書とは正式な売買契約ではなく、売主に対してその物件を購入する意思表示をするための書類です。「購入申込書」や「買受証明書」と呼ぶ場合もありますが、法的な拘束力は特にありません。
申込みと契約の違い
先程、法的な拘束力はありませんと記載しましたが、買付証明書は購入申し込みであり、売買契約とは別ものです。あくまで売主へ購入の意思を伝えるものですから、買主がこの申し込みを撤回（キャンセル）することが可能です。
ただし、交渉がある程度進んだ後では法的責任が問われる場合もありますので、不動産会社にキャンセルについての決まりを必ず確認するようにしましょう。また、条件次第では売主側から断られることもあります。
申込証拠金とは？
買付証明書の提出した際に申込証拠金を支払う場合もあります。「予約金」「申込金」ともよばれ、1万円〜10万円程が目安です。こちらも売買契約書に署名や捺印していないのであれば法的な効力はなく、キャンセルすれば返金されます。
買付証明書に盛り込まれる一般的な項目
・購入金額
・物件情報
・手付金や残代金の記載
・支払い方法
・買付証明書の有効期限（1～2週間程度が慣例）
・売買契約日
・引渡し日
・その他の特約
買付証明書の提出によって購入交渉が始まりますが、人気のある土地だと複数の購入希望者がいる場合もあります。なお、交渉については購入希望金額の高い人から優先されるケースがあることを理解しておきましょう。
④住宅ローン事前審査（仮審査）を受ける
多くの人の場合、土地購入にあたっては金融機関のローンを利用することになります。
買付証明書を提出すると土地の交渉が始まりますが、土地契約では住宅ローンの事前審査に通っていることが前提となります。
住宅ローン事前審査
正式な住宅ローンの審査（申し込み）は土地の売買契約後に行います。事前審査とは、申込者の返済能力を短期間で判断する審査となります。「どのくらい借りることができるか」を契約前に確認するために行います。
事前審査の確認ができなければ話は進みませんので、買付証明書の提出後と同時にローンを借りる金融機関をいくつか絞り事前審査を行います。
事前審査の期間は1〜３日程度のところが多く、金融機関によってはWEB上で完結し即日結果がわかる銀行もあります。良い条件で住宅ローンを借りるためにも事前に各金融機関の住宅ローン商材について調べておくと良いでしょう。
⑤土地売買契約の締結
本題の不動産売買契約の締結を行います。不動産売買契約は、重要事項説明をよく聞くこと、疑問点をなくしてからサインすることが重要です。慌てて内容をよく理解しないまま契約することがないようにしましょう。
なお、重要事項は契約直前になることが一般的です。
事前に契約書のコピーを受け取り、細かい部分までしっかりと目を通すようにしましょう。
分からないことがあれば、必ず疑問が解消するまで質問するようにしてください。
疑問になりやすい項目
・接道義務によるセットバックの必要性
・契約解除時の手付金について
・固定資産税の精算金
・供託や保険加入について など
なお、重要事項は宅地建物取引士が行うことと定められています。説明する社員から呈示される宅地建物取引士証を確認しておきましょう。
土地代以外に発生する代表的な費用
手付金
土地価格の5〜10％程度を支払う必要があります。
仲介手数料
土地の売買を仲介した不動産会社に支払う代金のことで、宅地建物取引業法によって定められています。
| 200万円以下の土地 | 売買価格×5％+消費税 |
|---|---|
| 200万円超～400万円の土地 | 売買価格×4％+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 土地価格×3％＋6万円＋消費税 |
不動産会社が間に入らず取引をした場合や、不動産会社が所有する土地を購入する場合は、仲介手数料は不要となります。
⑥住宅ローンの本審査
不動産売買契約書を締結した後は、住宅ローンの本審査を行います。金融機関へ出向くことになりますが、ハウスメーカーや不動産会社がサポートしてくれることが多いです。
本審査では運転免許証や源泉徴収票などのほかに、不動産売買契約書や登記事項証明書など多くの書類が求められます。円滑に手続きが進められるよう揃えておくようにしましょう。
金銭消費貸借契約（金消契約）を行う
住宅ローンの本審査に通った後は金銭消費賃借契約を行います。大まかな表現としては、お金を借りる契約内容をとりまとめた書面となりますが、「金銭消費貸借契約書」に記名し実印で押印を行います。
⑦土地の引き渡し（残金支払い）
金銭消費貸借契約が滞りなく終われば引き渡しとなります。【引き渡し＝残金の支払い】となります。ローンの借入額から支払い済みの手付金を引いた残額を売主に支払います。金融機関も関わるので、平日に手続きとなることが多いです。
なお、各料金の支払いが確認できた時点で所有権移転の登記を行います。手続きは司法書士が行うので、司法書士への報酬額を入金すれば問題ありません。
